11月22日晚間，格力地產(chǎn)披露重大資產(chǎn)重組草案。根據(jù)草案，格力地產(chǎn)擬以其持有的上海合聯(lián)、上海太聯(lián)、上海保聯(lián)、三亞合聯(lián)及重慶兩江的100%股權(quán)及相關(guān)對(duì)外債務(wù)，與珠海投資控股有限公司（下稱“海投公司”）持有的珠海免稅51%股權(quán)進(jìn)行置換，估值差額部分以現(xiàn)金進(jìn)行補(bǔ)足。

根據(jù)草案披露，本次交易擬置入資產(chǎn)最終作價(jià)45.79億元，擬置出資產(chǎn)最終作價(jià)55.05億元，擬置出債務(wù)最終作價(jià)5億元。差額部分4.26億元由海投公司向格力地產(chǎn)支付現(xiàn)金對(duì)價(jià)。

本次草案披露后，格力地產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組更為明朗，后續(xù)按相關(guān)程序走完流程。格力地產(chǎn)將逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，注入盈利能力較強(qiáng)、現(xiàn)金流情況較好的免稅業(yè)務(wù)，發(fā)展成為以免稅業(yè)務(wù)為核心、圍繞大消費(fèi)運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)業(yè)鏈布局的上市公司。

并購(gòu)重組推動(dòng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

今年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列政策支持并購(gòu)重組，尤其是《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》（新“國(guó)九條”）、《關(guān)于深化上市公司并購(gòu)重組市場(chǎng)改革的意見(jiàn)》（“并購(gòu)六條”）的發(fā)布，持續(xù)激發(fā)并購(gòu)重組市場(chǎng)活力。

格力地產(chǎn)與珠海免稅幾經(jīng)曲折，最終調(diào)整為目前方案。這背后或是地方政府在推動(dòng)國(guó)有企業(yè)資源整合與高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

當(dāng)前，并購(gòu)重組的政策暖風(fēng)早已吹向了地方，多地聚焦上市公司并購(gòu)重組積極響應(yīng)，10月下旬以來(lái)，上海、江西、四川等地相繼出臺(tái)支持上市公司并購(gòu)重組的相關(guān)政策或舉辦相關(guān)活動(dòng)，通過(guò)推動(dòng)并購(gòu)重組、促進(jìn)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)，以上市公司高質(zhì)量發(fā)展帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

根據(jù)草案不難看出，珠海市委、市政府積極推動(dòng)格力地產(chǎn)與珠海免稅的重組事項(xiàng)，旨在深化優(yōu)質(zhì)國(guó)有資產(chǎn)證券化，夯實(shí)市屬國(guó)有控股企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，妥善化解上市公司重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，助力企業(yè)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)在早年以高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式大規(guī)模擴(kuò)張，也迎來(lái)高增長(zhǎng)的快速成長(zhǎng)期。如今浪潮退去，房企普遍利潤(rùn)率下降陷入經(jīng)營(yíng)困境。格力地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)板塊近年開(kāi)始顯露疲態(tài)，一直嘗試尋找全面轉(zhuǎn)型的時(shí)機(jī)。

珠海國(guó)資委今年年初召開(kāi)市屬國(guó)有企業(yè)重組整合大會(huì)，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化市屬企業(yè)國(guó)有資本布局，格力地產(chǎn)的重組事項(xiàng)成為今年珠海國(guó)資國(guó)企改革的重要目標(biāo)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，重組將為格力地產(chǎn)紓困、化解重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供切實(shí)可行的解決方案，從根本上提升企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)健性。同時(shí)，通過(guò)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的可持續(xù)盈利能力，進(jìn)一步維護(hù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，保障中小投資者和社會(huì)各界的共同利益。

不止珠海，放眼全國(guó)，各地政府、國(guó)資委也紛紛出手緩解當(dāng)?shù)厣鲜泄窘?jīng)營(yíng)困境。去年以來(lái)，青島國(guó)資先后出手了ST凱撒、ST目藥、臺(tái)海核電，直接盤(pán)活上市公司。深圳國(guó)資參與廣田集團(tuán)重整投資，深圳特區(qū)建工集團(tuán)作為重整產(chǎn)業(yè)投資人以總額8.25億元為對(duì)價(jià)有條件受讓轉(zhuǎn)增股票，進(jìn)而擁有了*ST廣田22%的股權(quán)。湖北國(guó)資委入主三湘印象受讓了原大股東25%股份，且聯(lián)發(fā)投出資超10億元認(rèn)購(gòu)定增股份，用于三湘印象補(bǔ)充流動(dòng)資金……

市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前新的一輪國(guó)資國(guó)企改革走向深化，各地國(guó)資委通過(guò)專業(yè)化的資本投資與資本運(yùn)作，扭轉(zhuǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)困境，推動(dòng)國(guó)有資產(chǎn)長(zhǎng)期可持續(xù)增值保值，而企業(yè)運(yùn)作效率、服務(wù)城市產(chǎn)業(yè)能力也在提升，構(gòu)建了一個(gè)良好的雙贏發(fā)展閉環(huán)。房企順利轉(zhuǎn)型紓困、珠海免稅51%股權(quán)得以證券化，這個(gè)重組案例有望為珠海市其他國(guó)企的改革發(fā)展以及全國(guó)各地方國(guó)資委提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。

打開(kāi)灣區(qū)免稅新格局

本次受市場(chǎng)矚目的重組稀缺標(biāo)的珠海免稅，在免稅品經(jīng)營(yíng)、有稅商務(wù)、保稅（跨境）三大業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理方面積累了多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是唯一一家全資擁有這些業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)資質(zhì)的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，也是全國(guó)最早開(kāi)展免稅品經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)之一。

據(jù)了解，珠海免稅的免稅業(yè)務(wù)占據(jù)粵港澳大灣區(qū)和全國(guó)重點(diǎn)口岸窗口，口岸免稅銷售體量居于全國(guó)前列。其擁有拱北口岸免稅店、港珠澳大橋珠港口岸免稅店、港珠澳大橋珠澳口岸免稅店等多個(gè)陸路口岸和機(jī)場(chǎng)口岸的出入境免稅店，在珠海市內(nèi)擁有珠海免稅商場(chǎng)等大型綜合體。近年來(lái)，珠海免稅陸續(xù)中標(biāo)了廣州南沙港、中山港、江門(mén)港、鶴山港及灣仔口岸出境免稅店，已成功構(gòu)建了粵港澳大灣區(qū)重點(diǎn)水路口岸免稅店布局。

今年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)政策引導(dǎo)消費(fèi)回流，刺激免稅消費(fèi)，為免稅市場(chǎng)帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)和盈利空間。如港澳居民進(jìn)境免稅額度提高，直接刺激了港澳居民的消費(fèi)欲望，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)品銷售的同時(shí)促進(jìn)了旅游和零售業(yè)的繁榮，進(jìn)一步深化內(nèi)地與港澳之間的經(jīng)貿(mào)合作和人員往來(lái)；特定國(guó)家的外籍人士144小時(shí)過(guò)境免簽政策直接引爆入境游客數(shù)量，同步帶動(dòng)了酒店、餐飲、交通等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力和消費(fèi)增長(zhǎng)動(dòng)能，免稅市場(chǎng)也逐步成為拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)的重要力量之一。

草案顯示，2023年及2024年1～6月，珠海免稅實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)分別為6.67億元、4.38億元。此前，珠海免稅2024年凈利潤(rùn)業(yè)績(jī)承諾為5.67億元，現(xiàn)在僅上半年就已實(shí)現(xiàn)4.38億元，業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼。在宏觀政策大力支持免稅行業(yè)快速發(fā)展的機(jī)遇中，珠海免稅業(yè)績(jī)有望進(jìn)一步提升。

此外，受到市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素的影響，格力地產(chǎn)2022年度、2023年度和2024年1～6月房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銷售毛利率分別為24.21%、21.66%、9.67%，呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)。相較于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率走勢(shì)，珠海免稅的盈利能力較強(qiáng)且保持相對(duì)穩(wěn)定，其免稅商品銷售業(yè)務(wù)的毛利率分別為58.24%、52.85%和50.32%，且在行業(yè)中處于較高水平。重組完成后，上市公司的盈利能力或?qū)⒌靡愿纳啤?

除了稀缺的免稅牌照和強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，珠海免稅在與品牌商合作、供應(yīng)鏈建設(shè)、運(yùn)營(yíng)成本的管控和營(yíng)銷策略等方面的優(yōu)勢(shì)。高利潤(rùn)成長(zhǎng)性、巨量市場(chǎng)空間也使得珠海免稅成為珠海國(guó)有資產(chǎn)中的最有價(jià)值的重組標(biāo)的。

市場(chǎng)相關(guān)人士認(rèn)為，重組草案在交易細(xì)節(jié)上，雙方充分考慮了實(shí)際情況和市場(chǎng)需求，確保了重組的順利進(jìn)行和未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。這次交易不僅是對(duì)國(guó)企改革和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的積極響應(yīng)，也是基于市場(chǎng)趨勢(shì)和雙方自身發(fā)展需求的戰(zhàn)略選擇。雙方有望通過(guò)融合調(diào)整創(chuàng)新，統(tǒng)籌供應(yīng)鏈能力、消費(fèi)者運(yùn)營(yíng)能力、品牌經(jīng)營(yíng)及管理等各大業(yè)務(wù)板塊，加快打造免稅業(yè)務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，助力格力地產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)大在全國(guó)及粵港澳大灣區(qū)的業(yè)務(wù)版圖。