購房者的 “買房意愿” 降低，曾經(jīng)投資買房的人逐漸變少，購房意愿不斷下滑。很多購房者已經(jīng)理性下來，不再盲目地投資房子。根據(jù)央行給出的調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于房?jī)r(jià)，大多數(shù)購房者不像過去一樣，狂熱地看漲。同時(shí)，房子供過于求，大多數(shù)家庭根本不缺房子，想買的買不起，買得起的又擔(dān)心砸在手里，或者虧本。因此，購房意愿降下來，也不意外。

2. 開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地流拍現(xiàn)象增多。

拿地金額連續(xù)收縮，房企投資仍謹(jǐn)慎。今年前 8 個(gè)月，超八成房企拿地金額同比下滑，百強(qiáng)房企拿地投資金額下降，且降幅持續(xù)擴(kuò)大。從單月情況來看，8 月份房企投資意愿幾乎降至 “冰點(diǎn)”，百強(qiáng)房企中近八成企業(yè)未有新增土儲(chǔ)入賬。同時(shí)，土地流拍現(xiàn)象增多，一線城市及二線城市間土地流拍率也出現(xiàn)明顯分化，廣州流拍地塊 14 宗，成交 27 宗，流拍率達(dá) 34%，剔除商辦地塊后，該地宅地流拍率已達(dá) 50%；其余三座一線城市均無一宗宅地流拍。

3. 房?jī)r(jià)下跌，業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)，部分業(yè)主出售房產(chǎn)盈利減少甚至虧損。

樓市新政三月調(diào)查顯示，近六成業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)，下調(diào)幅度超過 100 萬的僅占 5% 左右，這部分降幅較大的房源中，超 9 成總價(jià)都在 1000 萬元以上。目前部分房?jī)r(jià)雖然跌了，但相對(duì)前兩年還是翻番了，下跌僅是零頭，買得起的人少了。隨著信貸的收緊，市場(chǎng)缺錢的人開始越來越多，部分投資者開始變現(xiàn)，但突然發(fā)現(xiàn)賣不出去，因?yàn)橘I方手里的錢也少了，接不動(dòng)高位的盤。前期房?jī)r(jià)之所以那么高，就是因?yàn)榉孔釉诔捶恐g倒手，玩著郁金香的游戲。未來最可怕的事情不是房?jī)r(jià)下跌，而是流通性沒有了，你不賣，數(shù)字永遠(yuǎn)只是一個(gè)數(shù)字，但你想賣到自己要的價(jià)格，以及能否快速賣出就得降價(jià)。

開發(fā)商面臨的困境

1. 資金壓力

1. 銷售額急劇萎縮，經(jīng)營性現(xiàn)金流量?jī)纛~下降，負(fù)債激增。

房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)萎縮，開發(fā)商銷售額急劇下降。購房者購房意愿降低，市場(chǎng)需求不足，導(dǎo)致房子銷售困難。從已公布的數(shù)據(jù)來看，不少房企的經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下降，萬科的經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~由去年同期的 83 億元縮減至 - 53 億元，縮水 164%；金地集團(tuán)則由 31 億元縮水至 15 億元，縮水 51%。同時(shí)，負(fù)債卻在不斷增加，70 家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了 63.8%，較去年同期的 62.0% 有了進(jìn)一步的上升。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到 70% 以上的房企已達(dá)到 29 家，如萬科的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了 79.0%，同比上升 7%；金地集團(tuán)則達(dá)到了 74.9%，同比上升 4%；招商地產(chǎn)則達(dá)到了 67.0%，同比上升 7%。

2. 融資環(huán)境惡化，國內(nèi)房企 IPO 或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格。

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境嚴(yán)峻。國內(nèi)房企 IPO 或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債也被叫停，房地產(chǎn)信托政策日益嚴(yán)格。例如，9 月僅有 2 家民企發(fā)行信用債，濱江和美的置業(yè)合計(jì)發(fā)行金額 19 億元。1 - 9 月，信用債發(fā)行金額 2561.1 億元，同比下降 26.8%；海外債發(fā)行金額 67.0 億元，同比下降 53.7%；ABS 發(fā)行金額 1473.9 億元，同比下降 26.9%。這使得房企融資渠道變窄，資金壓力進(jìn)一步增大。

2. 市場(chǎng)格局變化

1. 保障房建設(shè)增加，市場(chǎng)份額被擠壓。

隨著保障房建設(shè)的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生了變化。大規(guī)模的保障房建設(shè)可能導(dǎo)致市場(chǎng)住房供應(yīng)過剩，從而影響商品房銷售。保障房的出現(xiàn)會(huì)吸引一部分原本購買商品房的人轉(zhuǎn)向購買保障房，減少了商品房的需求，可能導(dǎo)致商品房市場(chǎng)的萎縮。例如，天風(fēng)?房地產(chǎn)的研究指出，在注重 “民生” 屬性和減少代際間居住不公平性的出發(fā)點(diǎn)下，商品房對(duì)保障體系的讓渡可能是不可避免的。同時(shí)，保障房的價(jià)格相對(duì)較低，會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格形成一定的壓力。大量建設(shè)保障房對(duì)商品房市場(chǎng)確實(shí)會(huì)產(chǎn)生一定影響，但具體影響程度還需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估。

2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者可能消失。

房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者可能消失。在市場(chǎng)萎縮的情況下，大型房企憑借其資金實(shí)力、品牌優(yōu)勢(shì)等，在融資和銷售方面仍有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。而中小房企則面臨著更大的壓力，部分中小房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約、項(xiàng)目停工等情況。例如，一些知名民營房企因資金鏈斷裂，導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目無法按時(shí)交付，給購房者帶來了巨大損失。市場(chǎng)格局的變化使得中小房企的生存空間越來越小，未來可能會(huì)有更多的開發(fā)商退出市場(chǎng)。

開發(fā)商面臨挑戰(zhàn)和機(jī)遇

今年以來，已有眾多開發(fā)商宣布破產(chǎn)倒閉，其中不乏大型房企。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)行業(yè)需求見頂，蛋糕不夠吃了。目前，我國城鎮(zhèn)化率不斷提高，有觀點(diǎn)認(rèn)為城鎮(zhèn)化進(jìn)入尾聲，如王健林?jǐn)啾矍笊嫱顺龇康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)；萬科喊出 “活下去”，碧桂園忙轉(zhuǎn)型。同時(shí)，2025 年可能出現(xiàn)逆城鎮(zhèn)化現(xiàn)象，若逆城鎮(zhèn)化到來，城市人口減少，住房需求降低，房?jī)r(jià)面臨下跌壓力，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也將陷入困境。而逆城鎮(zhèn)化也會(huì)推動(dòng)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)崛起，帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者可能消失。在市場(chǎng)萎縮的情況下，大型房企憑借其資金實(shí)力、品牌優(yōu)勢(shì)等，在融資和銷售方面仍有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。而中小房企則面臨著更大的壓力，部分中小房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約、項(xiàng)目停工等情況。市場(chǎng)格局的變化使得中小房企的生存空間越來越小，未來可能會(huì)有更多的開發(fā)商退出市場(chǎng)。